Projet de réforme de la fiscalité de la location meublée : l'avis d'expert d'Alexis ALBAN

En août 2024, Annaïg Le Meur a lancé une offensive législative qui pourrait bien être le coup de grâce pour le marché immobilier français. Sa proposition de réforme, présentée la 10 octobre 2024 dans le cadre du projet de loi de finances rectificatif pour 2025, entend transformer en profondeur la fiscalité de la location meublée, menaçant ainsi d’anéantir un secteur déjà fragilisé.

Voici l'avis d'expert d'Alexis ALBAN, Président de Lodgis, leader de la location meublée traditionnelle en France, sur :

• les mesures proposées par la députée Annaïg Le Meur ;
• les enjeux et les impacts de ces mesures sur la location meublée traditionnelle longue durée ;
• les évolutions à attendre pour le secteur de l'immobilier de manière plus générale en cas de validation de ce projet de réforme.

L’encadrement de la location est une nécessité absolue et la volonté des instances gouvernantes de trouver le bon équilibre entre location nue, location meublée et location touristique est au cœur des propositions de la loi immobilier : il y a en effet de véritables problèmes liés à la location touristique dans certaines zones et une pénurie de logements à usage résidentiel qui se généralise en France.

Le meublé touristique était jusqu’alors au cœur des débats. La question centrale : comment l’encadrer pour assurer le bon équilibre entre logement d’habitation et hébergement pour le tourisme ? Le rapport de la députée Annaïg Le Meur a élargi les propositions à la location meublée dans son ensemble. Ce qui se joue est décisif : il faut trouver l’équilibre entre la nécessité d’encadrement pour résoudre la crise du logement et des mesures contre-productives pour les propriétaires, les locataires et les professionnels du secteur qui aggraveraient la pénurie de biens.

Les propositions du rapport nous semblent pour l’instant incomplètes et traitent insuffisamment le fond du sujet :

• la trop forte imposition des revenus fonciers de la location nue ;
• l’insuffisance du rendement net de la location nue ;
• les perspectives de plus-value lors de la revente nettement plus incertaines qu’il y a encore dix ans.

Face à ces constats, il nous semble qu’aligner le traitement fiscal de la location meublée (longue et courte durée) à celui de la location nue n’est pas la solution.

Le vrai enjeu devrait être la réduction drastique de la fiscalité sur l’investissement locatif résidentiel de manière générale pour :

• ré-inciter à investir dans la pierre pour mettre fin à des choix de location, qui ne sont que le seul moyen de défense des bailleurs contre l’imposition excessive de la location nue ;
• rénover des logements.

Peut-être pourrions-nous remettre sur la table la flat tax de l’immobilier, rejetée jusqu’à présent ?

Quel intérêt reste-t-il à investir à la location meublée, avec les risques et les charges induits (d’ailleurs absents des propositions de la députée Annaïg Le Meur), si la fiscalité pour tout type de location est uniformisée selon les règles actuelles d’imposition des revenus fonciers très légèrement améliorées et si l’amortissement du bien hors-foncier est supprimé ?

D’autant que la location meublée est l’une des solutions pour redynamiser l’investissement locatif :

• il est primordial de ne pas faire d'amalgame entre location de tourisme, location meublée d'habitation ou location nue d’habitation. En effet le meublé d'habitation répond aux enjeux sociétaux actuels et le besoin en logements meublés moyennes et longues durées ne peut que continuer à augmenter étant données les tendances sociétales. Il est important de préserver un régime adapté à cette typologie de location. Le marché du meublé est résilient dans le contexte actuel car il permet plus de rotation locative et est plus rentable. Cela rassure les propriétaires et leur permet d’investir dans les passoires thermiques pour rénover les biens.
• la location meublée traditionnelle séduit, il est vrai, pour sa rentabilité et sa fiscalité (il s’agit aujourd’hui de l’un des rares investissements immobiliers rentables). Mais l’intérêt de ce régime de location va au-delà de cela : il offre de la sécurité, de la souplesse. Aligner la fiscalité par le haut ne mettra pas plus de logements nus sur le marché. Au contraire, cela pourrait faire sortir du parc locatif meublé des biens qui seront vendus pour devenir des résidences principales ou qui resteront vacants. Cela ne ferait que renforcer la crise du logement locatif en appauvrissant le parc de biens disponibles.

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