Propriétaires de biens meublés : comment calculer un complément de loyer ?

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Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et SeMeubler.com, pionnier dans la location de mobilier, électroménager et multimédia, s’unissent pour apporter une réflexion commune sur les compléments de loyers.

L’actualité immobilière de l’été 2015 a été riche en réformes, avec notamment la publication du décret mentionnant la liste des équipements obligatoires en location meublée et l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers parisiens.
Désormais, à Paris, les loyers des meublés doivent être fixés entre bailleur et locataire dans la limite du loyer de référence majoré déterminé par arrêté préfectoral. Cependant le législateur a prévu qu'un complément de loyer pouvait être appliqué en raison des caractéristiques particulières du logement.
S’il semble évident qu’une terrasse avec vue peut faire l’objet d’un complément de loyer, qu’en est-il des équipements et services proposés en location meublée ?

Des modalités d’application qui permettent une certaine liberté

Le décret du 10 juin 2015, relatif aux modalités de mise en oeuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers, prévoit que l'application d'un complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence et qui sont déterminantes pour la fixation du loyer. Or les loyers de référence ont été fixés en retenant seulement quatre critères, qui sont la date de construction de l'immeuble, sa situation géographique, son caractère meublé ou non, et son nombre de pièces.

Aujourd'hui aucun texte ne précise les éléments justifiant un complément de loyer et en pratique il semble difficile de réaliser une liste exhaustive. Cependant certains critères sont évidemment essentiels dans la fixation d'un loyer : l’étage, la luminosité, la vue, la présence d'une terrasse ou d'une place de stationnement, l’état de l’appartement et des parties communes, la proximité des écoles, des moyens de transport en commun, etc, autant de critères qui n'ont pas été pris en compte pour déterminer le loyer de référence.

Une certaine marge de manoeuvre est donc laissée au propriétaire parisien dans la fixation de son loyer, mais il est indispensable que le complément de loyer soit justifié par des éléments concrets, correspondant à la réalité.

Quels éléments peuvent justifier un complément de loyer en location meublée ?

Dans le cadre de la location meublée, l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que le complément de loyer permet de tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. Depuis le décret du 31 juillet 2015, pour être qualifié de meublé, le logement doit impérativement comporter les éléments suivants : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres, table et sièges, plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager. Si le propriétaire ajoute des équipements et des services qui ne figurent pas dans cette liste et qui sont déterminants pour le locataire, cela peut donc justifier un complément de loyer.

Selon Lodgis et SeMeubler.com, la liste prévue par décret correspond à des éléments certes indispensables mais insuffisants pour louer au mieux un bien meublé. Ce mode d’habitation temporaire s’adresse majoritairement à des personnes en mobilité : étudiants français ou étrangers en cursus universitaire, salariés en mission professionnelle, etc. Cette spécificité propre au meublé impacte directement la qualité de service et de confort attendue : pour un cadre supérieur en mission professionnelle d’un an à Paris, il est essentiel de disposer d’une connexion internet ou d’un lave-linge.

« Il est impératif d'accompagner les propriétaires et de les conseiller sur les montants qui peuvent être mis en place en fonction de la qualité de tel ou tel équipement qu'ils ont pris le soin d'ajouter pour répondre à la demande des locataires. Il faut en effet que ces montants correspondent à une réalité marché », indique Maud Velter, Directrice Associée chez Lodgis.

« Même si la liste d’éléments ne pourra pas toujours permettre au propriétaire de prétendre à un complément de loyer, il est recommandé de garder un niveau d’exigence élevé pour satisfaire le locataire », précise Guillaume Legros, Fondateur et Président de SeMeubler.com.

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