Comment pacifier les relations entre bailleurs et locataires ?

Les conseils de Matthias Velter, Directeur Associé de Lodgis

Après une formation d'ingénieur et une première expérience professionnelle dans la propriété industrielle, Matthias Velter opère en 2001 un virage dans sa carrière pour rejoindre le groupe familial Lodgis. Il prend alors en charge la création d'Adgestis, le département d'administration de biens de Lodgis, qu'il dirige toujours aujourd'hui.

Près d'un an après l'entrée en vigueur de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui avait notamment pour objectifs de pacifier les relations bailleur-locataire, Matthias Velter, Directeur Associé de Lodgis, revient sur les "bonnes pratiques" indispensables à adopter dans le cadre d’une location meublée.

Les clés d’une bonne relation bailleur-locataire en location meublée

Une communication optimale

Le rapport de forces entre locataire et bailleur évolue au cours de la location. Si au moment du choix du locataire, surtout à Paris et dans les grandes agglomérations, le bailleur peut se trouver en position de force car la demande est plus élevée que l'offre, la situation est souvent différente une fois le locataire dans les lieux. Pour que la relation entre bailleur et locataire se déroule bien tout au long de la location, il est important d'établir un dialogue en bonne intelligence.

Un appartement en bon état et bien équipé

La qualité du bien loué constitue un facteur essentiel de satisfaction du locataire et facilite les bonnes relations avec le bailleur. Les équipements doivent être en bon état et correspondre à l’attente de la clientèle : lave-vaisselle, micro-ondes, lave-linge sont aujourd'hui des pré-requis en location meublée. Plus le locataire se sentira bien dans le logement, le trouvera agréable à vivre, meilleures seront les relations avec le bailleur.

Un propriétaire disponible au carnet d’adresses fourni

En location meublée, le locataire a une attente de services plus élevée qu’en location vide. Le bailleur ou son représentant doit être disponible pour rassurer le locataire et résoudre les éventuels problèmes. De jour comme de nuit, en weekend ou en vacances, le bailleur peut être sollicité par son locataire : fuite d’eau, clés perdues, problèmes de connexion Internet, lave-vaisselle en panne… La connaissance de techniciens spécialisés pouvant intervenir efficacement et au prix du marché peut s’avérer particulièrement utile.

Une gestion administrative organisée

La gestion des appels de loyer, des relances en cas de retard de paiement ou encore de l’envoi des quittances de loyer nécessite une organisation rigoureuse et soutenue. L'envoi des appels de loyer quelques jours avant l'échéance et un rappel quelques jours après permet d'aider le locataire à régler avec ponctualité, et évite les situations dans lesquelles les propriétaires estiment que le retard de paiement est dû à la mauvaise foi du locataire alors qu'il s'agit simplement d'un oubli.

La relation bailleur-locataire au regard de la loi Alur

A ce jour, la promulgation de la loi Alur n’a pas eu l’effet escompté sur la pacification des rapports locatifs et n'a fait que renforcer le déséquilibre dans la relation bailleur locataire.

Cette loi a accru les obligations du bailleur, tout en limitant ses droits, créant un sentiment d'injustice. A titre d'exemple, il est désormais interdit au bailleur de prévoir des pénalités si le locataire ne respecte pas le contrat, notamment s'il paye le loyer en retard, en revanche, des pénalités sont prévues si le bailleur tarde à restituer son dépôt de garantie au locataire. De même, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée pendant 10 jours, mais suite à la sortie des lieux, cette possibilité n'est pas offerte au bailleur.

De leur côté, les locataires sont également déçus. Le plafonnement des honoraires d’agence n’a pas changé la donne : ils ont toujours le sentiment que le prix à payer pour se loger est trop élevé. L’encadrement des loyers, autre mesure dont l’application reste pour l’instant très incertaine, ne constituera pas non plus une révolution majeure : depuis plusieurs années, le propriétaire ne peut imposer une augmentation de loyer supérieure à celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). En définitive, avec Alur, le sentiment d'insatisfaction de part et d'autre a été encouragé et les contentieux entre bailleurs et locataires risquent d’être plus nombreux. Il est donc plus que jamais nécessaire d'adopter les « bonnes pratiques » pour pacifier les relations bailleur - locataire.

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