Investir dans l'immobilier locatif : Résidence services ou meublé dans l’ancien ?

Par Maud Velter, Directrice associée de Lodgis
Diplômée Notaire, Maud Velter s’est spécialisée dans la location meublée et saisonnière. Après une expérience au sein du département immobilier d’une importante étude notariale parisienne, elle rejoint la société Lodgis en 2006 en qualité Directrice Associée et Directrice Juridique. Parallèlement à ses activités au sein de Lodgis, elle participe régulièrement à des conférences sur les problématiques juridiques et fiscales de la location meublée et saisonnière. En outre, Maud Velter a co-écrit avec son frère Fabrice Petit (PDG de Lodgis) le « Guide Pratique de la Location meublée et saisonnière » (Éditions Maxima). www.maudvelter.com

L’immobilier est le placement préféré des Français. Mais face à la diversité des produits existants, comment faire le bon choix, notamment dans le meublé, entre résidence services ou logement dans l’ancien ? Quels sont les critères à considérer pour réaliser le meilleur investissement possible ?

Le choix de la localisation et de l’exploitation

Quel que soit l’investissement envisagé, la localisation est le premier élément à prendre en compte.

Avant d’acheter un bien dans une résidence services, il est indispensable de s’assurer qu’il existe une véritable demande dans le secteur pour ce type de résidence et que les loyers envisagés correspondent bien au prix du marché. Il ne faut pas se contenter des taux de rentabilité annoncés par les promoteurs.

De la même manière, la demande de logement meublé n’existe pas partout. Il faut privilégier ce type d’investissement dans les grandes villes et choisir un bien proche de toutes commodités.

L'investissement en résidence services a le mérite de libérer l’investisseur de toute contrainte de gestion car celle-ci est obligatoirement confiée à un exploitant unique via un bail commercial de 9 ans. L’exploitant s'occupe de tout : recherche des locataires, signature des contrats de location, entretien du logement et des parties communes, fournitures des services, etc. Le loyer doit être versé à l'investisseur quelle que soit la situation (logement occupé ou vacant, problème d'impayé, etc.). La formule est attractive mais le propriétaire risque d'être contraint d'accepter des baisses de loyers très importantes, voire d’être confronté à la faillite de l'exploitant si le taux d’occupation n’est pas satisfaisant. La rentabilité attendue ne sera alors pas au rendez-vous.

La location meublée dans l’ancien offre beaucoup plus de souplesse : les contrats de location ont une durée de 1 an tacitement reconductible (9 mois pour les étudiants). Si l’investisseur ne souhaite pas gérer son bien lui-même, il peut le confier à un professionnel de l’immobilier, dont les honoraires sont de l’ordre de 10% - déductibles au régime réel BIC. Et afin d’éviter tout risque d'impayé, il est aussi possible de souscrire une assurance loyer impayé.

A rentabilité similaire, une revente distincte

La rentabilité d’un bien en résidence services et celle d’un bien loué en meublé se situe autour de 4%. L'investissement en résidence services présente certains avantages fiscaux, mais ceux-ci peuvent être remis en cause. Ainsi le dispositif fiscal du Censi-Bouvard, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2018, concerne uniquement les investissements réalisés dans des résidences pour personnes âgées ou handicapées et celles pour les étudiants. La fiscalité du meublé quant à elle est stable et en optant pour le régime réel, cela permet au contribuable de ne pas être imposé sur les revenus locatifs pendant au moins une dizaine d’années.

Les résidences services demandent un engagement dans la durée, avec des contraintes et des risques. La revente peut s'avérer difficile surtout si l'emplacement n'est pas excellent ou si la résidence est mal gérée. De plus, ce type de produit s'adresse uniquement à des investisseurs, cible restreinte et difficile à cerner, ce qui peut compliquer une revente. En revanche, un logement dans l’ancien peut être revendu à tout moment auprès d'une cible beaucoup plus large (par exemple, des parents à la recherche d'un studio pour leur enfant). Par ailleurs, la perspective de plus-value est presque assurée, surtout si le bien est situé dans une ville dynamique.

La rentabilité ne doit pas masquer les risques inhérents à certains investissements. Aujourd’hui, dans les grandes villes, l’acquisition d’un logement ancien en vue de le louer meublé est l’investissement le plus sûr et le plus souple. Il est particulièrement adapté aux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier qui reste « liquide » tout en bénéficiant de revenus non fiscalisés.

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