En cette année 2015, de multiples réformes ont marqué l’actualité immobilière. Un certain nombre d’entre elles sont d’ailleurs entrées en vigueur durant l’été : contrats types, plafonnement des honoraires, décret sur le mobilier obligatoire pour la location meublée ou encore encadrement des loyers… Quels sont les impacts de tels changements pour les bailleurs et pour les locataires ? Lodgis fait le point.
Depuis le 1er août 2015, les propriétaires ont l’obligation d’utiliser un contrat type pour la mise en location de leur logement vide ou meublé à titre de résidence principale. Dans le cas d’un logement meublé, ce contrat type reprend les mentions obligatoires prévues dans la loi du 6 juillet 1989, et se distingue de la location vide par la durée de location (un an tacitement reconductible contre trois ans dans le vide), la possibilité de prévoir un forfait pour charges au lieu d'une provision nécessitant de procéder à des régularisations, et un dépôt de garantie limité à 2 mois de loyers hors charges contre 1 mois en vide.
Ce contrat de location doit désormais s’accompagner d’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, et d'un extrait du règlement de copropriété. Ces nouveaux documents, qui s'ajoutent au dossier de diagnostic technique, n'apportent pas de changements majeurs. Ils alourdissent considérablement les contrats de location sans pour autant assurer une information efficace du locataire, découragé à l'idée de lire plus de 30 pages d'annexes pour une location meublée de quelques mois !
Vide ou meublé, les honoraires des agences immobilières sont plafonnés de la même manière. Ainsi, le montant des honoraires payés par le locataire au titre de l’organisation des visites, de la constitution du dossier et de la rédaction du bail ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement loué, fixé à 12€/m² en zone très tendue comme Paris. Dans tous les cas, les honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée ne peuvent excéder 3€/ m². Le législateur a expressément prévu que l'établissement de l'inventaire, pourtant indispensable et chronophage dans le cadre du meublé, ne pouvait donner lieu à aucune autre facturation.
La liste du mobilier et des équipements obligatoires pour un appartement meublé a également été définie par un décret datant du 31 juillet et entré en vigueur début septembre :
Du point de vue de Lodgis, cette liste ne présente aucun changement par rapport à la jurisprudence. "Ce mobilier et ces équipements seront suffisants pour un étudiant, mais ne conviendront pas du tout à un cadre en mission professionnelle qui recherchera une location confortable, avec un haut niveau d'équipement, une connexion à internet étant par exemple indispensable" souligne Maud Velter, Directrice Associée de Lodgis. Si l'un des meubles ou équipements imposés par le décret faisait défaut, le locataire pourrait en alerter le propriétaire et, à défaut de réaction de ce dernier, saisir la commission de conciliation désormais compétente dans le cadre des litiges survenant entre un locataire et un bailleur en meublé.
Mesure phare de la loi ALUR, l'encadrement des loyers pour les locations vides et meublées est entré en vigueur à Paris le 1er août 2015.
Afin de créer un découpage juste, le Conseil Constitutionnel a indiqué dans sa décision du 20 mars 2014 que les catégories de logement et les secteurs géographiques devraient être déterminés avec une précision suffisante pour que le loyer de référence soit en adéquation avec l’ensemble des caractéristiques habituellement prises en compte pour la fixation du loyer. Cependant, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (l’OLAP) ne dispose pas de données suffisantes pour établir ce découpage pointu.
En l'absence de données, un taux de majoration arbitraire de 11% est appliqué au meublé par rapport aux loyers de référence du vide, quel que soit le type d'appartement ou sa situation géographique. Ce taux de majoration est cohérent pour les logements bénéficiant d'un équipement "basic" conforme au décret précité du 31 juillet 2015. Mais en réalité, la différence entre location meublée et location vide est souvent plus importante, les appartements étant généralement très bien équipés (téléviseur, lave-linge, lave-vaisselle, linge de maison, internet, etc.), ce qui est déterminant dans la fixation du loyer. La loi Alur a cependant prévu qu'un complément de loyer pouvait être mis en place pour tenir compte des équipements et services associés au logement.
En définitive, ces différentes mesures ne révolutionnent pas le secteur immobilier : si le contrat type peut être rassurant, le nombre d'annexes est à déplorer, quant à la liste du mobilier établie par décret elle se contente de résumer la jurisprudence. Enfin l'encadrement des loyers, qui ne résout absolument pas le problème de pénurie de logement à Paris, risque d'être la source de contentieux et de désengagement des propriétaires sur le marché locatif.
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