Tribune Libre - 6 février 2014

Diplômée Notaire, Maud Velter s’est spécialisée dans la location meublée et saisonnière. Depuis 2006, consultante en droit immobilier, elle anime régulièrement des conférences et débats sur ce thème.

Loi ALUR : plus encadrée, la location meublée conservera sa souplesse

L’Assemblée Nationale et le Sénat ont adopté, en deuxième lecture, le projet de loi Duflot. Maud Velter, Directrice Associée de Lodgis, fait le point sur les mesures qui vont impacter la location meublée dans les mois à venir.

Ces dernières années, la location meublée s’est fortement développée, notamment grâce à la mobilité professionnelle et étudiante nationale et internationale. Ce mode d’hébergement est une solution adaptée à un public en recherche d’un logement temporaire clé en main (cadres en situation de mobilité professionnelle, étudiants, stagiaires, etc.) et reste en adéquation avec l’évolution des modes de vie. Reconnue comme utile, la location meublée a jusqu’à présent été très peu réglementée.

Un encadrement plus rigide de la location meublée à titre de résidence principale

Le projet de loi intègre la location meublée à titre de résidence principale dans la loi du 6 juillet 1989 relative à la location vide. Plus encadrée, la location meublée conservera cependant sa spécificité et sa souplesse en terme de durée : un an minimum tacitement reconductible ou neuf mois pour les étudiants sans tacite reconduction, contre trois ans en location nue.

Le montant du dépôt de garantie sera fixé à deux mois de loyer contre un seul en location vide. Cet ajustement est justifié puisque le dépôt de garantie sert également à couvrir les éventuelles dégradations du mobilier et des équipements fournis avec le logement.

Le montant des charges en sus du loyer devra obligatoirement être précisé, mais les parties auront le choix entre la provision sur charges, comme en location vide, ou l'établissement d’un forfait ne donnant lieu à aucun complément ou régularisation. Ce forfait ne devra pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Le locataire aura toujours la possibilité de délivrer son congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Quant au bailleur, il pourra le faire à chaque date d’anniversaire avec un préavis de trois mois, en motivant son congé, alors qu'en location vide il ne peut délivrer son congé que tous les trois ans avec un préavis de six mois.

Une remise en question de la pacification des relations bailleurs-locataires

Le décret en Conseil d’État définira un modèle type de contrat de location et une liste des éléments mobiliers que doit comporter le bien. Par ailleurs, les propriétaires de logement bénéficiant de caractéristiques atypiques (vue sur la Tour Eiffel, hauteur sous plafond, grande terrasse…) pourront instaurer un « complément de loyer exceptionnel ». Celui-ci pourra également être mis en place dans le cadre d’une location meublée pour tenir compte des équipements et services proposés.

Cependant, ce complément de loyer risque d’entraîner des litiges et des tensions entre le locataire et le bailleur. Il pourra en effet être remis en cause et contesté pendant trois mois par le locataire. Cela ne va pas dans le sens de l’un des objectifs majeurs de cette réforme : faciliter les relations entre les deux parties.

Les effets pervers de l’encadrement des loyers

La loi prévoit un encadrement des loyers dans toutes les communes de plus de 50 000 habitants. Le Préfet établira le loyer de référence des meublés en majorant ceux établis pour la location vide. Cette majoration sera déterminée à partir des écarts constatés par l'observatoire local des loyers entre location vide et meublée.

L’annonce de ces dispositions inquiète certains propriétaires qui ne parviendront plus à rembourser leur crédit si le loyer imposé est plus bas que celui prévu initialement. Les investisseurs risquent de se désintéresser du marché immobilier et l’offre locative diminuera car les bailleurs seront plus réfractaires à louer leur bien.

La location meublée touristique en péril ?

Lors de la deuxième lecture à l’Assemblée Nationale et au Sénat, le dispositif relatif à la location meublée à des fins touristiques a été clarifié. Les meublés touristiques sont définis comme des locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage.
Pour transformer un logement destiné à l’habitation en « meublé touristique », il sera nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage délivrée par chaque commune. Cependant le texte prévoit qu'une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire et qu'aucune autorisation n'est nécessaire si le logement constitue la résidence principale du bailleur. De même, en l'absence de délibération du conseil municipal, aucune autorisation n'est nécessaire pour louer un seul logement autre que sa résidence principale et situé dans une autre région que celle-ci, à condition que les périodes de mise en location n’excèdent pas six mois par an.

Cependant, on regrette que la notion de « courte durée » ne soit pas précisée, laissant toujours place à l'interprétation et par conséquent à un manque de sécurité juridique pour les propriétaires et les locataires.

Avec à ces nouvelles dispositions, la location meublée à titre de résidence principale devrait conserver sa souplesse par rapport à la location vide. Elle restera toujours plus avantageuse pour les propriétaires qui souhaitent rentabiliser leur bien. Cependant certaines dispositions du projet de loi continuent d'inquiéter les bailleurs et risquent fort de décourager définitivement les investisseurs.