Propriétaires : comment se prémunir contre les loyers impayés ?

Représentant une des principales craintes du bailleur, les impayés de loyers ne constituent que 2% à 2,5% des loyers versés en 2013 selon l’étude d’impact de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR). Dans 70% des cas, l’absence de paiement est due à une baisse des ressources du locataire, elle-même liée à un événement imprévu (chômage, divorce, maladie, passage à la retraite...). Ce risque diminue de façon significative lorsqu’il s’agit de location meublée : en effet, ce mode de location est généralement retenu pour des durées temporaires par une clientèle possédant des moyens financiers plus élevés qu’en location vide, et ayant budgété un montant pour la période concernée.

Il n’en est pas moins légitime pour le propriétaire de vouloir se prémunir contre un impayé de loyer, constituant bien souvent une baisse de revenus conséquente dans ses finances, pouvant rendre difficile le remboursement d'un emprunt. Comment éviter cette situation ? Lodgis, agence spécialisée dans la location meublée à Paris et en région parisienne, délivre ses conseils.

Ne pas se précipiter dans le choix du locataire

Le propriétaire, lors de la mise en location de son bien meublé, doit être particulièrement vigilant au dossier remis par le locataire. Les dernières fiches de paye et avis d’impositions, ainsi que le contrat de travail ou une attestation de l’employeur, permettent d’évaluer la solvabilité du futur occupant. Il est fortement recommandé au propriétaire de ne pas se précipiter dans le choix du locataire, même si ce dernier fait part de son empressement à signer le contrat. Si la situation financière du candidat à la location semble insuffisante, le propriétaire peut soit :

• Demander une caution solidaire, qui va s'engager à payer le loyer en cas de défaillance du locataire, la mise en place de cette garantie ayant l’avantage d’être gratuite.
• Prendre une assurance loyer impayé, plus coûteuse (jusqu’à 4% du loyer annuel), mais plus fiable.

Il est possible de cumuler les deux dispositifs lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Prévoir une clause résolutoire lors de la rédaction du bail

Une clause résolutoire prévoit qu'en cas de manquement par l'une des parties à une obligation contractuelle, en l’occurrence le paiement du loyer par le locataire, le contrat sera résilié de plein droit. Cette disposition juridique n’est pas inhérente au bail, il faut donc que le propriétaire l’ajoute de lui-même au contrat. Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la clause résolutoire n’est applicable que deux mois après un commandement de payer. Dans le cas d’une résidence non-principale, le propriétaire peut également prévoir une clause pénale pour inciter son locataire à régler le loyer avec ponctualité (par exemple, le loyer sera majoré de 10% en cas de retard de paiement).

Opter pour une gestion administrative rigoureuse et privilégier le dialogue

Pour éviter les impayés, il est conseillé au propriétaire d'adresser l'appel du loyer quelques jours avant l’échéance et de réaliser une relance les jours suivants en cas de retard de paiement. Une bonne organisation favorisera ainsi un versement régulier du loyer. Dès le premier impayé, le propriétaire doit être réactif et contacter sans tarder le locataire, afin de chercher une solution amiable. En effet, la bonne foi de ce dernier n’est pas forcément en cause, il s’agit peut-être d’une difficulté passagère ou même d’un oubli. Un délai pourra éventuellement être accordé au locataire. Par ailleurs, il pourra également bénéficier, sous certaines conditions, des aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), afin de réussir à surmonter ses difficultés financières momentanées.

Ce qui change avec la loi ALUR

• Dans le cas d'un contrat de location meublée à titre de résidence principale, le cumul de la caution solidaire et de l’assurance loyer impayé est désormais possible uniquement si le locataire est étudiant ou apprenti, et les clauses pénales à l'encontre du locataire ne sont plus autorisées. Ces dispositifs restent toutefois valables pour les locations ne constituant pas la résidence principale du locataire.
• Dès le 1er janvier 2016 au plus tard, l’assurance loyers impayés (remplaçant la Garantie Universelle des Loyers initialement prévue) couvrira gratuitement les locataires de moins de 30 ans, à faibles ressources ou ayant un emploi précaire (CDD, intérim…).

La grande majorité des investisseurs sont des particuliers, qui achètent un logement pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite. Aussi, afin de prévenir efficacement le risque d’impayé qui pourrait s’avérer préjudiciable, le plus prudent est encore de confier la gestion du logement à un professionnel administrateur de biens qui saura conseiller et prendre l’ensemble des dispositions nécessaires.

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