Immobilier locatif et rénovation énergétique : pour un rallongement des délais et une responsabilité partagée face aux enjeux de mise aux normes

Par Alexis Alban, directeur général adjoint de Lodgis

Dans quelques semaines, la première échéance de la loi Climat et Résilience, qui vise à interdire la location de toutes les passoires thermiques¹ sera effective : dès le 1er janvier 2023, les propriétaires de passoires thermiques en location seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les louer. Dès 2025, il sera interdit de louer les biens classés G, dès 2028 les biens classés F et à partir de 2034 les logements classés E. Selon le gouvernement, 90 000 biens sont aujourd’hui considérés comme des passoires thermiques en France, dont 70 000 sont des biens privés². On assiste aujourd’hui dans les grandes agglomérations françaises à un boom des ventes de biens classés F ou G³.

La rénovation énergétique du parc immobilier français est indispensable pour permettre aux locataires et à tous les résidents de vivre dans des biens isolés et responsables, de réaliser des économies d’énergie, de répondre aux enjeux environnementaux et d’améliorer leur pouvoir d’achat. Néanmoins la pression imposée aux propriétaires bailleurs par la réglementation occulte tout ou partie de la réalité de la réalisation de ces travaux : pénurie de matériaux, artisans sur-sollicités, deadlines rallongées, coûts très importants. En somme, les propriétaires bailleurs doivent assumer seuls la mise aux normes de leur bien, avec la menace de sanctions rapides, sans prise en compte des contraintes indépendantes de leur volonté.

Il faut oublier l’image d’Epinal que l’on peut avoir du propriétaire bailleur, qui serait un magnat de la finance investissant à tour de bras. En réalité, un propriétaire bailleur possède 1,7 bien en moyenne.
Concrètement, le coût moyen pour rénover un appartement est de 1 000 € par m2. Pour un appartement de 45 m2 à Lyon, il faut compter 45 000 € de travaux. Or, avec un loyer annuel entre 10 et 15 000 €, il faut 3 ans pour financer les travaux uniquement, en partant du principe que tout se passe bien (notamment que l’appartement est occupé à 90% du temps et qu’il est donc impensable de faire vivre à ses locataires des travaux de rénovation du sol au plafond) et sans compter les à-côtés à financer (emprunt à rembourser, retraite à constituer, etc). Cela représente un coût important pour les propriétaires bailleurs dans une fenêtre de temps très ténue. Un mauvais DPE n’est toutefois pas une fatalité : les aides mises en place par le gouvernement sont salutaires pour les propriétaires engagés dans ces travaux.

Contrairement à la location vide, la location meublée traditionnelle longue durée est un segment du marché moins touché par le phénomène des passoires thermiques : l’approche des propriétaires est différente, ils sont convaincus par le bien fondé d’un logement bien entretenu et décent pour rendre le bien attractif et l’investissement fructueux et rentable. La location meublée traditionnelle longue durée va donc dans le sens de la décence du logement grâce au confort et aux équipements proposés aux locataires. Les locataires étant principalement des étudiants et des professionnels en mobilité, le turn over est régulier, une à deux fois par an en moyenne. A la clé : un entretien régulier du bien, la modernisation des équipements et un logement moins sujet à la rénovation énergétique urgente.
Autre point en faveur de la location meublée : sa meilleure rentabilité permet aux propriétaires d’être plus enclins à faire des travaux.

Si le propriétaire bailleur a évidemment son rôle à jouer dans la rénovation énergétique de son bien, il est impératif d’impliquer l’ensemble des acteurs, notamment les syndicats de copropriété. En effet, les travaux des parties communes peuvent être nécessaires pour que la rénovation énergétique d’un bien soit optimale : isolation de la façade et du toit terrasse, changement de chaudières au fioul, mise en place d’individualisation des frais de chauffage (IFC), etc. Le propriétaire n’est pas le seul décideur sur la rénovation énergétique des parties communes et seuls les travaux réalisés dans son bien ne pourront pas compenser les déperditions d’énergie de l’ensemble de l’immeuble. Immanquablement et malgré sa bonne volonté, il sera rattrapé par les échéances.

Quid de ces biens qui seront pénalisés par les travaux des parties communes entre les mains du vote nécessitant 50% des voix de tous les copropriétaires ? Quel est leur avenir en pleine crise du logement ? Le parc immobilier français est en perte de vitesse et s’amenuise depuis plusieurs années, entre incertitudes économiques après la crise Covid, inflation, durcissement des conditions d’emprunt, renforcement de l’encadrement des loyers et crise du mal-logement. Ce seraient alors autant de biens non conformes qui resteraient vacants et seraient retirés du circuit traditionnel pour être vendus ou rejoindre des circuits parallèles non concernés par ces échéances et cette réglementation stricte (location touristique, location libre Code Civil, etc.).
Les conséquences seraient multiples et déplorables pour les locataires. Déjà impactés par la pénurie de logements, si la situation s’aggrave, ils pourraient avoir encore plus de difficultés à se loger. Si le parc s’amenuise, pour rentabiliser et financer les travaux, les propriétaires pourraient augmenter les loyers. Là encore, les locataires seraient les premiers touchés dans une situation économique déjà critique.
Côté transaction, la situation, déjà compliquée, pourrait connaître un nouveau coup dur : au-delà des conditions de plus en plus strictes pour emprunter, les potentiels acheteurs bailleurs pourraient être freinés par la réalisation des travaux de rénovation énergétique, allongeant ainsi les délais de vente et appauvrissant encore le parc.

Tout en mettant un point d’honneur à ce que le parc soit largement amélioré, il faut à tout prix éviter que la réglementation stricte ne mène à un détournement des propriétaires vers la location touristique ou qu’ils ne soient tentés de contourner la réglementation. Il faut que le gouvernement légifère pour la responsabilité partagée des travaux de rénovation énergétique et pour l’allongement des délais. Les bailleurs doivent bénéficier d’un dispositif d’accompagnement solide et concret.
La démarche collective est une nécessité impérieuse. Il en va de la réussite de ce chantier colossal et absolument impératif de rénovation énergétique de l’immobilier à grande échelle, pour assurer des conditions de vie décentes aux locataires et plus largement, participer à la protection de l’environnement.

¹ Passoire thermique : logement avec une forte consommation d'énergie. Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement sera fixé à 450 kWh/m2 à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine (Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine).
² Site officiel du Gouvernement (gouvernement.fr).
³ Etude réalisée par Seloger et Meilleurs Agents en mai 2022.

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