C’est le propriétaire du logement qui a la charge de fixer le montant du loyer qu’il voudra collecter auprès de son ou ses locataires. Une fois que le bail est lancé, il pourra être réévalué chaque année. Bien qu’il puisse le fixer assez librement, le loyer est soumis à une réglementation stricte pour éviter toute forme d’abus.
Que faut-il savoir pour calculer correctement l’augmentation d’un loyer en 2024 ?
L’indice de référence des loyers, également appelé IRL, est publié par l’INSEE chaque trimestre. Celui-ci va servir de base pour calculer la révision d’un loyer.
La règle de calcul est relativement simple et dépend de 3 éléments :
Le calcul du nouveau loyer s’effectue donc en faisant le calcul suivant :(Montant du loyer hors charge x nouvel IRL) / ancien IRL
Prenons l’exemple d’un appartement loué 700 € et dont le bail est signé en juillet 2024.
Le calcul sera alors 700 x 141,03 (l’IRL du troisième trimestre 2023) / 136,27 (IRL du troisième trimestre 2022) = 724 €
L’article 12 de la loi pour la protection sur le pouvoir d’achat prévoit, jusqu’à juillet 2024, un plafond sur les hausses de loyers.
L’augmentation ne pourra donc pas dépasser :
La révision du loyer peut survenir dans différents cas de figure, chacun avec ses spécificités et ses procédures.
Il est possible que le loyer ait fait l’objet d’une mauvaise évaluation avant la signature du bail. Auquel cas, le propriétaire du logement peut être amené à vouloir le réviser pour correspondre aux exigences du marché.
Dans ce cas, il est nécessaire d’attendre la fin du bail pour demander la révision du loyer lors de son renouvellement. Le propriétaire doit alors en informer son locataire 6 mois en avance pour lui laisser le temps nécessaire pour rompre le bail si sa situation financière ne lui permet pas de rester dans les lieux.
Il est nécessaire de prouver la mauvaise évaluation en présentant 3 exemples de loyers appliqués sur des logements similaires. Leur nombre passe à 6 s’il se situe en zone tendue.
Attention toutefois : l’augmentation du loyer pour cause de sous-évaluation n’est pas permise pour les logements classés F ou G. Les propriétaires de tels logements seront alors tenu de conserver le niveau de loyer du bail précédent.
Le propriétaire bailleur peut procéder à la révision du loyer entre deux locataires. Il faudra toutefois distinguer les logements situés en zone tendue des autres.
L’augmentation du loyer est limitée pour les logements situés en zone tendue. Bien que la loi précise que le loyer du nouveau bail ne peut pas être supérieur à celui du précédent, une exception existe s’il n’y a eu aucune augmentation depuis plus de 12 mois après sa signature. Il conviendra alors de se référer à l’indice de référence des loyers.
En savoir plus sur l'encadrement des loyers en zone tendue.
L’augmentation des loyers pour les logements situés hors zone tendue est libre. Le propriétaire est toutefois dans l’obligation de préciser le montant du précédent loyer dans le nouveau bail de location.
Il est tout à fait possible d’ajouter une clause dans le bail de location prévoyant une augmentation annuelle du loyer. Celle-ci surviendra alors 1 an après sa signature et devra se référer à l’IRL. Le propriétaire dispose d’un délai de 12 mois pour mettre en œuvre cette révision annuelle. Celle-ci n’est par ailleurs pas rétroactive et il est impossible de réclamer la différence de prix pour des loyers qu’il a déjà perçus.
Le propriétaire bailleur est dans l’obligation d’informer son locataire de toute augmentation de loyer.
Pour ce faire, il convient de lui faire parvenir un courrier recommandé avec accusé de réception à la date de votre choix au moins 6 mois avant le renouvellement du bail. La lettre doit préciser la raison pour laquelle survient la révision du loyer tout en y apportant les éventuels justificatifs, à savoir le comparatif avec des biens similaires et l’IRL.
Le locataire peut alors décider s’il accepte ou non cette augmentation. S’il est d’accord, vous pouvez procéder à la hausse prévue. Sinon, il pourra vous adresser à son tour un courrier de contestation de montant. il vous faudra saisir la commission départementale de conciliation qui sera chargée de trancher.
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