Dispositif mis en place en 2014 pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues, la loi Pinel, officiellement nommée “Investissement locatif en loi Pinel” prendra fin au terme de l’année 2024.
Dans cet article, nous vous expliquons tout sur le fonctionnement de la loi Pinel et vous apportons des alternatives à étudier si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier.
La loi Pinel a été mise en place en 2014 pour booster la construction immobilière en proposant, entre autres, une importante réduction d'impôt aux investisseurs immobiliers.
Le dispositif se concentre sur les zones tendues où l'offre de logements est insuffisante. On distinguera alors 3 zones éligibles à la loi Pinel :
Vous pouvez connaitre la zone de votre logement en renseignant son code postal à partir de ce lien.
Le dispositif avait tout d'abord été mis en place pour la période 2014 à 2017, puis a été reconduit une première fois jusqu'au 31 décembre 2021, en conservant les mêmes conditions et avantages.
Le dispositif Pinel a ensuite été de nouveau renouvelé jusqu'à la fin d'année 2024 avec, cette fois, des taux de réduction d'impôts moins importants.
La loi Pinel a permis à de nombreux particuliers d'accéder à la propriété en leur offrant divers avantages. Nous nous concentrerons ici sur le dispositif en place entre 2021 et 2024.
Le dispositif Pinel permet tout d'abord de bénéficier d'une importante réduction d'impôt sur le revenu selon certaines conditions :
Il est également à noter que pour profiter de cette réduction d'impôt, les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers différents selon la zone du logement.
Le niveau de réduction d'impôt dépend de la durée de la location :
Depuis 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Pinel. Celui-ci ne concerne donc plus que les appartements.
Le dispositif Pinel permet aussi aux investisseurs d'accéder à la propriété sans apport. Un avantage indéniable pour les particuliers ne disposant pas d'une épargne importante.
Bien qu'il soit obligatoire de louer le logement pour profiter du dispositif, les propriétaires peuvent tout à fait le mettre à disposition de leurs familles pour répondre aux critères d'éligibilité.
Le statut de Loueur en Meuble Non Professionnel (LMNP) offre une fiscalité très avantageuse car les revenus locatifs meublés entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, ils peuvent être déclarés au choix :
Le régime réel est dans la plupart des cas beaucoup plus intéressant car le montant des charges et des amortissements est souvent bien plus important que 50% des recettes annuelles de l’activité de loueur en meublé.
Pour en savoir plus sur ces deux régimes fiscaux, nous vous invitons à lire notre article "Fiscalité Location meublée : Quel régime fiscal choisir pour déclarer ses revenus locatifs ?".
Le statut de LMNP s'applique aussi bien au logement neuf qu'ancien. Il est également important d’avoir en tête que les logements meublés peuvent être loués à des prix 15 à 20% plus élevés que les logements vides, augmentant ainsi le rendement locatif.
Pour profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel et de ses avantages fiscaux, les recettes locatives ne doivent pas dépasser :
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Ce dispositif s'avère être une alternative intéressante pour les investisseurs, offrant une défiscalisation importante dans le cadre de la rénovation d'un bien immobilier ancien. Ce dernier doit toutefois être destiné à l'habitation pour pouvoir profiter de ce mécanisme. Contrairement au Pinel, le déficit Foncier n'est soumis à aucun zonage.
La loi Malraux a été mise en place pour favoriser la rénovation du patrimoine historique français. Il apporte l'avantage d'une défiscalisation intéressante avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 30% si le montant de l'investissement est inférieur à 400 000 € sur 4 ans. Contrairement au dispositif Pinel, aucun plafonnement des loyers n'est prévu, donnant plus de flexibilité pour les propriétaires dans la gestion locative de leur bien. Il n'est cependant pas possible de louer le logement à un membre de sa famille et la location doit être nue avec un engagement minimum de 9 ans.
Ce dispositif s'applique aux logements neufs ou anciens situés dans des zones à forte demande locative. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 80 % du montant des loyers perçus pendant toute la durée de la location. Pour profiter de cette défiscalisation intéressante, les propriétaires doivent toutefois respecter les plafonds de loyers imposés par le dispositif Pinel.
La réduction d'impôts sur le revenu proposée par ce dispositif s'applique en cas de rénovation d'un logement ancien. L'investissement immobilier doit concerner un logement non meublé, loué en tant qu'habitation principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le montant des loyers ne doit pas dépasser certains plafonds, qui dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement. Les travaux de rénovation doivent par ailleurs représenter au moins 25 % du total de l'investissement pour bénéficier de la réduction d'impôts.
Les taux de réduction d'impôt sont les suivants :
Attention toutefois : le dispositif Denormandie prendra fin au 31 décembre 2027.
Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat d'un logement, étalée sur 9 ans. Les investisseurs s'engagent toutefois à le louer meublé pendant une durée minimale de 9 ans. Le dispositif concerne uniquement les résidences de services dédiées aux étudiants, aux seniors ou aux personnes en situation de handicap.
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